20年前购置的房屋未办理房产证，其办理问题可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条分析。该条款明确“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，表明房屋所有权以登记为准，未经登记不产生物权效力。若房屋建设在当年已获合法规划与建设许可且符合土地政策，依据此法律规定，该房屋具备办理房产证的基础条件，因为登记是房屋所有权确认的法定方式，只要房屋来源合法、手续齐全，即可依法登记。但如果房屋建设未获合法规划与建设许可，不符合当时规定，根据法律精神，可能无法办理房产证，因为不合法的建设行为不能通过登记获得合法所有权证明。
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20年前购买的房屋未办房产证，可能面临以下法律风险：
1. 产权归属不明确风险：原售房方可能反悔，以未过户为由否认买卖事实并主张产权，导致购房者陷入纠纷。例如，房价大幅上涨后，原房主可能收回房屋。
2. 交易与抵押受限风险：无房产证的房屋无法正常上市交易，也不能向银行申请抵押贷款，影响资产流动性和使用价值。
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20年前购置的房屋未办房产证，处理时可能存在以下特殊情况：
1. 历史遗留问题：部分20年前建成的房屋因当时政策不完善或管理不规范，存在未批先建、手续不全等问题。部分地区会出台特殊政策，允许按条件和程序补办手续后办理房产证，但不同地区政策差异较大，可能需补缴费用或满足特定条件。
2. 集体土地性质：若房屋建于集体土地上且购房者非该集体经济组织成员，根据相关法律，此类房屋买卖可能不受法律保护，无法办理房产证（集体土地上房屋转让通常受严格限制）。
3. 开发商注销或失联：若购买的是商品房，开发商已注销或失联，将导致无法由开发商协助办理初始登记，购房者需自行查询开发商历史档案，核实房屋初始登记情况，过程较为繁琐。
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20年前购置的房屋未办房产证，能否办理需结合具体情况判断，以下分情形分析：
- 商品房：若开发商已完成初始登记，且个人持有完整购房合同、发票等材料，可凭材料向不动产登记机构申请办理房产证。需核实开发商手续是否齐全及税费是否结清。
- 二手房：原房主需先办理房产证，再通过过户登记至购房者名下。若原房主无法配合或失联，需通过法律途径解决。
- 小产权房：因未缴纳土地出让金等费用，无法获得国家颁发的房产证，通常不能办理正规房产证。
- 产权纠纷：若房屋存在抵押、查封或共有权益争议等纠纷，需先解决纠纷，才能办理房产证。

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