房子空置期的物业费能否要回，要看物业服务合同约定和地方性法规规定。具体分以下情况：
1. 若合同明确约定空置房物业费可减免或退还，且业主已按约定履行空置报备等义务，多交的部分可依据合同要求返还。
2. 若地方法规对空置房物业费有明确减免（如按70%缴纳），物业公司却全额收取，业主可凭法规文件要求返还超出部分。
3. 若合同未约定且当地无减免规定，仅因房屋空置未享受专属服务（如户内维修），通常不能以此为由要求退还，因为物业费主要用于公共区域维护。
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房子空置期物业费追讨时，需注意以下法律风险：
1. 证据链不完整风险：若业主无法提供物业服务合同原件（或关键条款缺失）、有效的地方法规文件，或房屋空置证明（如长期无人居住的水电气记录）不充分，物业公司可能以“无约定依据”为由拒绝返还，导致追讨失败。例如，业主仅口头称与物业经理达成空置减免共识，但无书面记录，物业否认后业主无法举证。
2. 诉讼时效经过风险：若业主在知道或应当知道多交物业费之日起3年内未通过协商、投诉或诉讼主张权利，物业公司可援引诉讼时效抗辩，法院可能驳回业主的返还请求。例如，业主2019年按全额缴纳空置房物业费，2023年才起诉要求返还，已超过3年时效，可能面临败诉。
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房子空置期物业费能否要回，还可能受以下特殊情况影响：
1. 物业服务合同条款变更：若原合同未约定空置房减免，但后续业主委员会与物业公司签订补充协议，新增“空置满6个月可按70%缴费”的条款，对于协议生效前已全额缴纳的物业费，一般无法追溯要回，仅可从协议生效后适用新条款。
2. 地方性法规时效性与适用范围：部分地区法规规定“2020年1月1日后交付的空置房可减免”，若房子是2019年交付且空置，即使法规有减免内容，因不适用该时间范围，已交物业费无法要回；此外，部分法规仅适用于住宅，商业用房空置可能不享受减免。
3. 特殊时期临时政策：如疫情期间部分地方出台“空置房物业费阶段性减免20%”的临时政策，若业主已按原标准缴纳，可依据该临时政策申请返还对应比例费用，但政策结束后恢复原标准，此前未申请的可能无法补退。
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针对房子空置期物业费能否要回的问题，可依据《物业管理条例》第四十一条进行法律分析：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
该条款明确物业费缴纳以合同约定为基础，若房子已交付业主，无论是否空置，业主均为缴费主体。若合同中未约定空置房减免条款，且当地无特殊法规，业主需按合同全额缴纳，已交费用通常无法要回；反之，若合同或地方法规规定空置可减免，业主可依据该条款主张返还多交部分。结论是：物业费能否要回，关键在于合同与地方法规是否有空置优惠约定。如果您有疑问，欢迎随时咨询我为您提供解答。

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